lundi 29 septembre 2014

Immobilier : Accélération de la baisse en 2015 selon un expert indépendant

par Didier Testot
Communiqué de presse du 29 septembre 2014

 Financiarisation excessive, revenu disponible des ménages, scénario de déflation, le marché immobilier français a connu une "bulle", même si les professionnels de l'immobilier ont du mal à parler de bulle mettant en avant les besoins du marché. Mais faut-il une nouvelle fois le rappeler, les marchés immobiliers ont toujours connu des cycles. Où en sommes nous ?
Jean-Luc Buchalet Président de Pythagore Consult persiste et signe dans un nouvel ouvrage publié aux Editions Eyrolles « Comment la bulle va se dégonfler ».
Il a accordé à la Web Tv www.labourseetlavie.com une nouvelle interview dont voici les principaux extraits. En 2012, nous avions évoqué ce marché ensemble, et il décrypte aussi pourquoi finalement la baisse est plus lente que prévue en France.

Jean-Luc Buchalet, Président de Pythagore Consult : 

« Déjà, on va rappeler quand même un principe, c'est qu’il y a des cycles, d'accord ? Si on rappelle la dernière crise qui a eu lieu entre 90 et 97 où le plus bas avait été atteint, à Paris intra-muros, soi-disant la ville lumière qui ne peut jamais baisser, on avait baissé à peu près de 39 %. Si on rajoute l'inflation, on était dans des baisses qui étaient de l'ordre de 48-49 %, donc cela veut dire qu'il y a des cycles dans l'immobilier. Alors, la particularité du dernier cycle, c'est que vous avez eu une financiarisation excessive de l'immobilier avec les banques qui ont utilisé bien entendu les prêts immobiliers comme produit d'appel et en essayant de faire leurs marges sur autres choses de façon à attirer les clients(...)Deuxième chose qui a eu lieu, c'est cette baisse extraordinaire, historique, comme on n'en a jamais vu, et donc personne n'aurait imaginé… si on avait dit il y a dix ans que les taux d'intérêt seraient à 1,30 sur le 10 ans, les gens nous auraient dit : « il y a une catastrophe, qu'est-ce qui se passe ? On est dans un scénario à la japonaise. »



Web TV www.labourseetlavie.com : On a eu aussi du point de vue des ménages sans doute, cette idée avec les crises financières que l'immobilier finalement c'est la valeur refuge.

Jean-Luc Buchalet, Président de Pythagore Consult : « On a exactement eu le même phénomène après la crise de 1929. Donc vous aviez eu l'effondrement des marchés financiers et donc tous les gens ont soldé leur portefeuille, tous les actifs qu'ils avaient dans le domaine financier pour pouvoir se réfugier sur l'immobilier, sachant que les gens se disent : « de toute façon, sur très longue période, ce sera pour ma retraite, j'aurais mon appartement, et donc cela me protège ». Et donc on a eu ce phénomène équivalent, donc on a eu après 29 une hausse très forte de l'immobilier jusque en 1935, et puis derrière la réalité est venue dans une crise qui a mené à la seconde guerre mondiale. On a eu des prix de l'immobilier de 1935 à 1939 qui ont baissé. Aujourd'hui, on a eu cette crise en 2011 et bis repetita en 2012 concernant la possibilité d'un éclatement de la zone euro. Et donc vous avez eu beaucoup de gens qui se sont rendus compte que finalement l'assurance-vie n'était peut-être pas si sûre et donc ont vendu des paquets très importants, on l'a très bien vu dans les flux, pour aller se positionner sur l'immobilier et on a bien atteint un pic sur l'immobilier à l'été 2011. »

Web TV www.labourseetlavie.com : De votre point de vue, on pourrait retrouver ce que l'on a déjà eu c'est-à-dire de dire  -30 % ne serait pas en soit impossible ?

Jean-Luc Buchalet, Président de Pythagore Consult : Donc si, sur très longue période, en gros les prix de l'immobilier évoluent en fonction des revenus. Donc on a bien vu ce phénomène depuis la seconde guerre mondiale jusque, on va dire, en 97, vous avez une évolution parallèle entre le revenu des ménages et les prix de l'immobilier, et on a eu un décrochage puissant par les phénomènes que je viens d'expliquer, de financiarisation excessive, de baisse des taux, d'allongement de la durée des prêts, de financiarisation, donc on a eu cette sortie par le haut. Et donc la tendance de fond, c’est de revenir au revenu disponible des ménages, et je vous le redis en plus dans un contexte économique relativement médiocre, avec une progression maintenant du revenu des ménages qui va être de plus en plus lente, compte tenu de ce scénario de déflation, donc pour pouvoir revenir sur cette tendance à long terme, il faudra à peu près une baisse de l'ordre de 30 %. Donc cela peut se faire deux façons, brutalement, donc ce n'est pas notre scénario, je vous ai dit, -4, -5 cette année, et de l'ordre de -8, -10 l'année prochaine, et puis après à -4, etc., donc un lent étiolement dans la mesure où les banquiers ont fait correctement leur métier c'est-à-dire qu'ils ont vérifié quand même que les ménages étaient solvables, et donc les prix se font quand même à la marge.

La vidéo de cette interview est à retrouver sur le lien suivant :




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