Immobilier : Accélération de la baisse en 2015 selon un expert indépendant

par Didier Testot

Communiqué de presse du 29 septembre 2014

 Financiarisation excessive, revenu disponible des ménages, scénario de déflation, le marché immobilier français a connu une "bulle", même si les professionnels de l'immobilier ont du mal à parler de bulle mettant en avant les besoins du marché. Mais faut-il une nouvelle fois le rappeler, les marchés immobiliers ont toujours connu des cycles. Où en sommes nous ?

Jean-Luc Buchalet Président de Pythagore Consult persiste et signe dans un nouvel ouvrage publié aux Editions Eyrolles « Comment la bulle va se dégonfler ».

Il a accordé à la Web Tv www.labourseetlavie.com une nouvelle interview dont voici les principaux extraits. En 2012, nous avions évoqué ce marché ensemble, et il décrypte aussi pourquoi finalement la baisse est plus lente que prévue en France.

Jean-Luc Buchalet, Président de Pythagore Consult : 

« Déjà, on va rappeler quand même un principe, c'est qu’il y a des cycles, d'accord ? Si on rappelle la dernière crise qui a eu lieu entre 90 et 97 où le plus bas avait été atteint, à Paris intra-muros, soi-disant la ville lumière qui ne peut jamais baisser, on avait baissé à peu près de 39 %. Si on rajoute l'inflation, on était dans des baisses qui étaient de l'ordre de 48-49 %, donc cela veut dire qu'il y a des cycles dans l'immobilier. Alors, la particularité du dernier cycle, c'est que vous avez eu une financiarisation excessive de l'immobilier avec les banques qui ont utilisé bien entendu les prêts immobiliers comme produit d'appel et en essayant de faire leurs marges sur autres choses de façon à attirer les clients(...)Deuxième chose qui a eu lieu, c'est cette baisse extraordinaire, historique, comme on n'en a jamais vu, et donc personne n'aurait imaginé… si on avait dit il y a dix ans que les taux d'intérêt seraient à 1,30 sur le 10 ans, les gens nous auraient dit : « il y a une catastrophe, qu'est-ce qui se passe ? On est dans un scénario à la japonaise. »

Web TV www.labourseetlavie.com : On a eu aussi du point de vue des ménages sans doute, cette idée avec les crises financières que l'immobilier finalement c'est la valeur refuge.

Jean-Luc Buchalet, Président de Pythagore Consult : « On a exactement eu le même phénomène après la crise de 1929. Donc vous aviez eu l'effondrement des marchés financiers et donc tous les gens ont soldé leur portefeuille, tous les actifs qu'ils avaient dans le domaine financier pour pouvoir se réfugier sur l'immobilier, sachant que les gens se disent : « de toute façon, sur très longue période, ce sera pour ma retraite, j'aurais mon appartement, et donc cela me protège ». Et donc on a eu ce phénomène équivalent, donc on a eu après 29 une hausse très forte de l'immobilier jusque en 1935, et puis derrière la réalité est venue dans une crise qui a mené à la seconde guerre mondiale. On a eu des prix de l'immobilier de 1935 à 1939 qui ont baissé. Aujourd'hui, on a eu cette crise en 2011 et bis repetita en 2012 concernant la possibilité d'un éclatement de la zone euro. Et donc vous avez eu beaucoup de gens qui se sont rendus compte que finalement l'assurance-vie n'était peut-être pas si sûre et donc ont vendu des paquets très importants, on l'a très bien vu dans les flux, pour aller se positionner sur l'immobilier et on a bien atteint un pic sur l'immobilier à l'été 2011. »

Web TV www.labourseetlavie.com : De votre point de vue, on pourrait retrouver ce que l'on a déjà eu c'est-à-dire de dire  -30 % ne serait pas en soit impossible ?

Jean-Luc Buchalet, Président de Pythagore Consult : Donc si, sur très longue période, en gros les prix de l'immobilier évoluent en fonction des revenus. Donc on a bien vu ce phénomène depuis la seconde guerre mondiale jusque, on va dire, en 97, vous avez une évolution parallèle entre le revenu des ménages et les prix de l'immobilier, et on a eu un décrochage puissant par les phénomènes que je viens d'expliquer, de financiarisation excessive, de baisse des taux, d'allongement de la durée des prêts, de financiarisation, donc on a eu cette sortie par le haut. Et donc la tendance de fond, c’est de revenir au revenu disponible des ménages, et je vous le redis en plus dans un contexte économique relativement médiocre, avec une progression maintenant du revenu des ménages qui va être de plus en plus lente, compte tenu de ce scénario de déflation, donc pour pouvoir revenir sur cette tendance à long terme, il faudra à peu près une baisse de l'ordre de 30 %. Donc cela peut se faire deux façons, brutalement, donc ce n'est pas notre scénario, je vous ai dit, -4, -5 cette année, et de l'ordre de -8, -10 l'année prochaine, et puis après à -4, etc., donc un lent étiolement dans la mesure où les banquiers ont fait correctement leur métier c'est-à-dire qu'ils ont vérifié quand même que les ménages étaient solvables, et donc les prix se font quand même à la marge.

La vidéo de cette interview est à retrouver sur le lien suivant :

http://www.labourseetlavie.com/videos/l-interview/jean-luc-buchalet-president-pythagore-consult-acceleration-de-la-baisse-de-l-immobilier-en-2015,1803.html

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Bourse : le pire arrive

par Didier Testot.
Malgré les déclarations du G7, il semble que le pire arrive en Bourse, pourquoi ? Parce qu'une agence de notation Moody's va frapper les banques françaises ? L'Allemagne laisse filtrer que le défaut de la Grèce n'est pas tabou ?
On pourrait trouver des dizaines d'informations qui confortent les "bear" dans leur approche. Comment justifier que le Bund allemand soit en dessous de 2% ?
Rien ne marche comme prévu par les politiques et par les autorités monétaires, la BCE venant la semaine dernière de montrer qu'elle n'était pas unie. Que peut-on trouver du côté positif ? A part les entreprises, rien.
Reste toujours la volonté de se lever chaque matin pour faire quelque chose d'utile pour soi et pour sa famille. C'est déjà beaucoup.

Bourse : Dans la fureur de l’été

par Didier Testot

C’était écrit depuis quelques jours, la période de turbulences en Bourse allait être sévère et d’un classique lorsque les investisseurs, ceux qui sont présents sur le marché, rappelons-le, avaient décidé de vendre en attendant d’y voir plus clair. En l’occurrence, il s’agissait que les politiques, après les banques centrales, puissent répondre à leurs attentes. Vœu pieu on le sait car le temps du politique n’est pas celui des investisseurs au jour le jour. Les réponses du genre « tout va bien on est fort »  suivez mon regard, n’ont donc aucune prise, car ce ne sont pas des éléments susceptibles de changer la donne face à l’avalanche d’ordres de vente.

Les rumeurs malsaines sur la Société Générale, démentie par la Banque  dans la soirée, ou sur la note de la France, font partie de ces périodes troublées des marchés.

Les rumeurs ne fonctionnent que lorsque ceux qui sont sur les marchés veulent y croire, donc hier, le 10 août, ceux qui étaient sur les marchés financiers ont voulu croire que ces folles rumeurs avaient un sens.

Le retour au calme prendra donc du temps, les dirigeants Nicolas Sarkozy et Barack Obama ont apparemment utilisé la même stratégie, retour en vacances, après une réunion de crise, fixant un calendrier pour de nouvelles annonces.

Comme toujours, personne ne sait si ce calendrier peut tenir, mais c’est l’essence du politique que de fonctionner comme cela.

Reste pour les particuliers, même si les Français ne sont pas les Américains, qui investissent en Bourse, ou à travers une assurance-vie, qu’une nouvelle fois, ils ne peuvent que constater les variations de leur patrimoine, en « live », sans pouvoir faire grand-chose.

Sauf s’ils s’étaient préparé à cet événement, ce que font en général quelques professionnels qui ne dépendent pas de leur performance annuelle, ceux qui avaient du cash ont sans doute pu réaliser d’excellentes opérations. A condition de ne pas forcément être sur ces marchés pour le long terme.

C’est sans doute le nouveau trait de la finance depuis 2000, après la bulle internet, le 11 septembre 2001 imprévisible, la faillite de Lehman Brothers, être en Bourse avec des titres en direct dans un PEA relève de l’exploit. Les crises sont plus fréquentes, plus violentes aussi.

Le particulier qui n’a pas l’information des professionnels, doit donc adapter sa stratégie, selon ses besoins, selon ses possibilités, avec sang-froid, en se fixant des objectifs, en n’étant pas trop « gourmand », mais investir dans une entreprise dont on comprend l’activité, à un cours intéressant ou qui délivre un rendement, même pendant les crises, est possible.

Les leçons des crises sont souvent les mêmes : avoir des marges de manœuvre avant que la crise ne survienne est essentiel, savoir utiliser à bon escient sa connaissance des entreprises, n’investir que dans ce que l’on comprend, sans tenir compte aveuglément des « conseils »  avisés de tel ou tel expert qu’il soit proche ou pas, mais se forger ensuite sa propre opinion.

La Bourse peut permettre d’investir dans des entreprises, donc cela aide l’économie.

Les mouvements spéculatifs ont toujours existé, cela ne changera pas, reste à faire les bons choix, on peut se tromper, mais si l’on y arrive cela aidera l’économie à travers ces investissements et on pourra préparer l’avenir. Les PME notamment vont avoir besoin de financements. Si la Bourse ne finance plus l’économie, la crise s’aggravera encore davantage.

Un krach boursier, un remaniement et ça repart

par Didier Testot.

Arrivé à un certain âge en France, on devient fataliste, les grèves, cela fait partie du paysage comme la Tour Eiffel pour Paris et la Promenade des Anglais pour Nice. Le blocage des entrepôts pétroliers, des routes, des ports, voire des sources d'alimentation des Français, ressemble à des consignes à mettre en oeuvre durant la Guerre Froide. Nous sommes sans doute un des rares pays au Monde laissant la situation se dégrader au point d'arriver à un tel blocage, 33 jours pour le Port de Marseille. Rotterdam et Shanghai doivent encore en rire.
Faire une réforme des retraites en 2007 plutôt qu'en 2010 pour éviter un tel gachis, trouver un consensus national sur le sujet, cela devait être possible, mais relève désormais de l'utopie. Finalement, après la fête de tous les Saints, voici venu la Commémoration des morts. Les torts sont bien entendus partagés, car de pédagogie il n'y en a pas eu beaucoup de part et d'autres, comme si seule la volonté de rassembler ses troupes comptait plus que la bataille déjà perdue.
Car au final faisons le compte : retraite à 62 ans, une réforme qui "règle" le problème jusqu'en 2018 (dans huit ans seulement), donc en gros, on ne règle rien, et une économie même pas sortie de crise qui avec ce climat social va sans doute inciter les entreprises à embaucher "massivement" !

Dans ce descriptif d'une réalité sociale française gouvernée par des élites qui ont ressorti leurs crayons de mai 1968 et des syndicats dont la rengaine résonne comme un vinyl rayé, il reste des ilots d'espoir.
L'un d'entre-eux, certains diront que c'est paradoxal ou anormal, je le trouve auprès des dirigeants d'entreprises interviewés et dont les vidéos qui composent le site de la Web Tv www.labourseetlavie.com détonnent dans le  contexte décrit plus haut.

Des entreprises qui avec l'innovation (les comptables de Bercy n'aiment pas l'innovation et continuent leur rabotage fiscal avec une vision "short termist" qui n'a dans ce cas rien à envier avec les marchés financiers), continuent de chercher des parts de marchés et à faire face aux difficultés économiques en trouvant d'autres débouchés pour leurs produits.
Des entreprises, on le sait, qui doivent quel que soit leur croissance, maintenir le lien social, gage de pérennité et de performances. Ces PME se battent pas toujours à armes égales avec leurs compétiteurs y compris européens. Leur détermination à la croissance en est d'autant plus remarquable.
Parmi les secteurs qui figurent sur ces nombreux interviews : l'environnement avec l'éolien et le solaire, la distribution de batteries, les systèmes électroniques critiques, les technologies de précision...
Un vent d'optimisme dans une société bloquée.
Respirez c'est la Bourse et la vie des entreprises.
Pas besoin d'attendre un krach boursier et un remaniement
pour faire repartir la machine !

Après l'euphorie de l'été 2010, un nouveau krach en Bourse à l'automne ?

par Didier Testot

Cela fait maintenant presque deux ans que la faillite de la banque d'affaires Lehman Brothers secouait la finance mondiale et toute l'économie sombrait dans une récession inévitable, tellement la finance et le fonctionnement de l'économie sont soudés.

Alors que l'on a apprit que l'économie américaine connaissait une faiblesse dans sa reprise au deuxième trimestre, que les Américains épargnent mais consomment toujours peu, la Bourse nous joue des tours dont elle a le secret. Un été plutôt euphorique pour la Bourse ? Tout irait donc mieux sur la planète économique et financière. 

Même l'euro que l'on voyait atteindre de nouveaux plus bas semble retrouver de la vigueur alors que la croissance de l'économie européenne reste faible. Comme à chaque fois dirait-on sur les marchés, certains veulent y croire avant ceux qui aujourd'hui restent chez eux : les grands investisseurs internationaux. Prudents ils le sont, prudents ils le restent car rien n'est réglé. Au point que les Etats-Unis sont poussés à donner un nouveau coup de pouce à leur économie et les européens à ne pas trop appuyer sur le bouton rigueur, pour garder le peu de croissance qu'ils ont encore.

Photo (Thomas Richter) 

Le duel se prépare donc entre les "bullish" et les "bearish" sur une sortie de récession qui ne peut être totalement "ordinaire" car historiquement  exceptionnelle par son ampleur.

Certains investisseurs anticipent un mois d'octobre (les boursiers n'aiment pas ce mois cf krach de 1987), en tout cas un automne où l'on verra enfin le scénario qu'ils mettent en avant se réaliser : après les plans de relance des Etats, la dette publique qui explose, les particuliers notamment américains n'ont toujours pas les moyens de consommer : l'économie mondiale après avoir été soutenue artificiellement, s'arrête à nouveau, la Bourse réalise "enfin" que le pire est là et on va toucher les plus bas niveau de 2009 à nouveau.  2009 était une illusion, retour à la réalité.

Il est frappant de constater qu'aucun investisseur interviewé sur la Web Tv au cours des derniers mois n'exclut le scénario du pire, même s'il ne fait pas partie de son hypothèse de travail, jusqu'à quand ?

Un scénario du pire qu'envisage l'un de mes interlocuteurs qui gère un "hedge fund" depuis Genève et qui en passant me fait cette confidence qui ridiculise l'une des mesures de régulation de la crise financière, l'interdiction des ventes à découverts sur les valeurs financières, car depuis Genève, c'est possible !  

Octobre c'est encore loin, nous verrons dès la fin août comment les chefs d'entreprises se préparent aussi à ce nouvel environnement dans leurs secteurs respectifs. Il faut en tout cas dans cette période qui ressemble à du "pilotage à vue" pour le chef d'entreprise avoir une sacrée confiance en soi et dans ses équipes pour prendre les bonnes décisions. Car l'erreur de stratégie peut être mortelle, on le sait désormais, sans aucun doute.